Cos'è la gestione dei progetti edilizi (CPM)?
La gestione dei progetti edilizisi riferisce ai processi necessari per completare con successo un progetto di edilizia. I project manager del settore edile assicurano che tutti gli elementi di un progetto siano supportati ed eseguiti in modo efficiente durante l'intero ciclo di vita del progetto.
Al livello più elementare, la gestione dei progetti edilizi si occupa della pianificazione, del coordinamento e dell'esecuzione di un progetto edilizio, sia esso agricolo, residenziale, commerciale, istituzionale, industriale, civile pesante o ambientale.
La gestione di un progetto edilizio comprende normalmente compiti complicati che possono variare in modo inopinato, a seconda del lavoro da svolgere, e richiede forti capacità di comunicazione, una profonda conoscenza del processo di costruzione e la capacità di risolvere problemi. La gestione dei progetti edilizi è un campo complesso, che richiede conoscenze in molti settori diversi, come finanza, mediazione, diritto, economia e altro ancora.
Storia della gestione dell’edilizia
I direttori dei lavori hanno svolto un ruolo importante da quando sono nati i progetti edilizi complessi. Nei primi progetti edilizi, un architetto supervisionava le operazioni, ma nel corso del tempo il ruolo di manager è diventato gradualmente più specializzato e più complesso.
Nel Rinascimento, singoli architetti cominciarono a farsi conoscere per i propri progetti, come l'inglese Sir Christopher Wren. Wren progettò e costruì edifici tra la fine del XVII e l'inizio del XVIII secolo, tra cui il capolavoro di St. Paul's Cathedral, che contribuiscono a dare a Londra il suo inconfondibile aspetto. Wren aveva un'ampiezza di conoscenze che lasciava presagire il tipo di competenze necessarie in un progetto edilizio complicato, con conoscenze in matematica e fisica avanzate, oltre che in materia di progettazione. Era ogni giorno nei suoi cantieri a supervisionare ogni fase dei lavori.
Le regole della gestione dei progetti hanno iniziato a prendere forma in tutta l'America aziendale all'epoca della Seconda Guerra Mondiale e, negli anni ‘50, guidavano i progetti di edilizia civile. Ciò significa che le fasi e i principi di gestione di un progetto di ingegneria edile venivano ora applicati a una serie di progetti aziendali.
Sempre più dettagli della gestione di un progetto edile possono essere eseguiti digitalmente (vedi sezione software) e si prevede che la tendenza sia in crescita. La tecnologia e il software mobile-friendly sono destinati a svolgere un ruolo importante nel settore, in quanto la forza lavoro più giovane è più a suo agio con la tecnologia e consentirà di gestire e monitorare il lavoro da qualsiasi luogo.
Ruoli del direttore dei lavori e dell'appaltatore
I direttori dei lavori e gli appaltatori svolgono un ruolo chiave nell'esecuzione dei progetti. I direttori dei lavori coordinano e supervisionano i lavori di costruzione, oltre a garantire che i partecipanti rispettino i budget e i programmi. Gli appaltatori lavorano a stretto contatto con i direttori dei lavori e sono responsabili dei lavori di costruzione.
Per saperne di più su questo ruolo, leggi la nostraguida completa alla gestione delle costruzioni commerciali.
La prima cosa da fare in un progetto edilizio è la fase di progettazione e, una volta terminata, il responsabile del progetto apre la procedura di gara agli appaltatori interessati. Per poter essere presi in considerazione, gli appaltatori devono dimostrare di essere in grado di gestire la sicurezza pubblica; processo decisionale, ingegneria, redazione, risorse umane e gestione di tempi, costi e qualità. Gli appaltatori che soddisfano queste linee guida vengono poi scelti attraverso la selezione delle offerte più basse, la selezione del miglior valore o la selezione basata sulle qualifiche, tutte misure comuni.
Il processo di selezione delle offerte per i progetti edilizi
Nel processo di selezione delle offerte per il progetto, il proprietario del progetto condivide prima le informazioni con un ampio gruppo di appaltatori e poi sollecita le offerte da parte di questi ultimi. Una volta che il committente del progetto ha scelto un'offerta, entrambe le parti concordano un modello di pagamento.
Tipi di offerte per progetti edilizi
Un appaltatore può aspettarsi due tipi di offerte:
- Offerta aperta: Le码头d 'appalto aperte si applicano ai progetti pubblici e sono solitamente pubblicizzate. Con una gara d'appalto aperta, qualsiasi appaltatore può presentare un'offerta.
- Offerta chiusa: Il processo per un progetto privato inizia con un'offerta chiusa, in cui il proprietario invita un gruppo selezionato di appaltatori a inviare le proprie offerte.
Metodi di selezione delle offerte per i progetti di costruzione
新航格瓦拉il proprietario scelga una procedura di gara aperta o chiusa per il progetto, le offerte arriveranno e la selezione dell'appaltatore potrà iniziare in base a una serie di criteri:
- Selezione dell'offerta bassa: In definitiva è il prezzo l'obiettivo principale per il proprietario del progetto. Il contraente vincitore è quello che presenta il prezzo più basso per il progetto.
- Selezione basata sulle qualifiche: In questo processo, il proprietario del progetto chiede agli appaltatori di presentare, insieme all'offerta, una richiesta di qualificazione (RFQ), che riassume l'esperienza dell'appaltatore, i piani di gestione, il flusso organizzativo e il successo nel rispettare il budget e i tempi. Il committente del progetto sceglie quindi l'appaltatore con le migliori qualifiche.
- Selezione del miglior valore: In questo approccio, il committente considera sia il prezzo dell'offerta sia le qualifiche dell'appaltatore per trovare la migliore combinazione di costi e competenze.
Tipi di modelli di pagamento dei progetti edilizi
Il passo successivo e finale dopo la scelta dell'appaltatore è la negoziazione di un accordo di pagamento. Entrambe le parti scelgono in genere tra quattro modelli di pagamento:
- Somma forfettaria: Il contratto a forfait è la scelta più diffusa. Il committente del progetto e l'appaltatore concordano il costo complessivo del lavoro e il committente è tenuto a pagare tale importo, indipendentemente dal successo del progetto o dal fatto che la fattura finale superi il prezzo iniziale.
- Costo più fisso: Come suggerisce il nome, il costo più fisso comprende il costo totale del progetto e una percentuale fissa del costo complessivo per l'appaltatore, che deve essere pagata dal proprietario. Questo è l'accordo più favorevole al contraente, poiché copre tutti i costi aggiuntivi.
- Prezzo massimo garantito: Con un contratto a prezzo massimo garantito, il proprietario e l'appaltatore concordano un prezzo fisso che il costo totale e il compenso non possono superare.
- Prezzo unitario: Se le due parti non riescono a concordare i costi in anticipo, optano per un modello a prezzo unitario, in cui il proprietario paga un prezzo unitario specifico per ogni fase del progetto.
Il metodo di consegna della Gestione edilizia a rischio
La Gestione edilizia a rischio (CMAR)è un metodo di consegna in cui il direttore dei lavori completa un progetto per un prezzo massimo garantito (GMP). Il manager contribuisce a stabilire le GMP durante lo sviluppo e la progettazione, ed è poi responsabile di eventuali costi aggiuntivi.
Oltre ad agire nell'interesse del proprietario, il direttore dei lavori deve controllare i costi di costruzione per rimanere all'interno del GMP. Poiché l'accordo garantisce un pagamento massimo, le offerte basse non vengono generalmente prese in considerazione. Invece, il direttore dei lavori lavorerà per raggiungere l'obiettivo finanziario attraverso altre vie.
Il vantaggio di un accordo di Gestione edilizia a rischio è la gestione del budget. Prima che la progettazione sia completata (da sei a 18 mesi di coordinamento tra progettista e proprietario), il direttore dei lavori si occupa di stimare il costo di costruzione del progetto in base agli obiettivi del progettista e del proprietario (concetto di progettazione) e alla portata del progetto, ottenendo al contempo una qualità ottimale. Il direttore dei lavori dovrà essere pronto a potenziali cambiamenti per bilanciare i costi, i tempi, la qualità e la portata del progetto, rispettando nel contempo gli obiettivi finanziari.
Ad esempio, invece di una riprogettazione, il direttore dei lavori può suggerire delle modifiche. Oppure, se il proprietario decide di ampliare il progetto, il team dovrà apportare modifiche prima di stabilire il prezzo. Per tenere sotto controllo il budget prima che la progettazione sia completata e vengano chiamate le squadre di costruzione, il direttore dei lavori effettua visite in cantiere e acquista i principali articoli in anticipo rispetto alla domanda.
Vantaggi: In questo accordo, il direttore dei lavori si assume il rischio, quindi è incentivato ad agire nell'interesse del proprietario e a gestire in modo efficiente i costi, considerando che gli sforamenti del GMP sarebbero responsabilità della società del direttore.
Svantaggi: Un superamento del budget potrebbe costare molto al direttore dei lavori. Al CM è consentito un certo margine di errore, quindi è possibile che compensi riducendo l'ambito del lavoro per adattarlo al GMP. Inoltre, dal momento che il GMP viene deciso prima dell'inizio della progettazione, è difficile per i proprietari sapere se hanno ricevuto la migliore offerta possibile.
In conclusione: Il metodo di consegna a rischio è il migliore per i progetti di grandi dimensioni, sia di costruzione completa che di ristrutturazione, che sono difficili da definire, hanno la possibilità di cambiare la portata o devono rispettare scadenze rigorose. Può anche essere un metodo efficace in progetti che presentano complessità tecnica, coordinamento di più operatori o fasi multiple.
Tecniche di costruzione accelerata: A partire dall'Accelerated Bridge Program alla fine degli anni 2000, il Dipartimento dei Trasporti del Massachusetts ha iniziato a utilizzare tecniche di costruzione accelerata, che prevedono la stipula di contratti con incentivi per il completamento anticipato e penali per il completamento ritardato e l'utilizzo di un'intensa attività di costruzione durante periodi più lunghi di chiusura completa per ridurre la durata complessiva del progetto e i costi. Anche i Dipartimenti dei Trasporti federali e californiani hanno utilizzato questa tecnica dopo il terremoto di Northridge del 1994 per accelerare la riparazione delle autostrade nell'area di Los Angeles.
Modelli di contratto e di progettazione per progetti di costruzione
Il processo di gara d'appalto è di solito coerente a prescindere dal tipo di progetto edile, ma è possibile aspettarsi due modelli di business nel settore delle costruzioni:
- Contratti Design-Bid-Build: Molto utilizzati e apprezzati, i contratti design-bid-build consentono al proprietario di scegliere l'appaltatore dopo che l'architetto o l'ingegnere ha completato la fase di progettazione.
- Contratti Design-Build: All'opposto del design-bid-build, in un contratto di design-build le fasi di progettazione e costruzione sono gestite dalla stessa parte (denominata design-builder o appaltatore del design-build). Questo approccio accelera il completamento del progetto, poiché le fasi di progettazione e costruzione possono avvenire contemporaneamente.
Come si è visto nei due modelli precedenti, il processo di offerta inizia con la fase di progettazione. La fase di progettazione può essere suddivisa in diversi approcci.
- Concettuale/programmatico e di fattibilità: Questo modello utilizza la visione finale dell'edificio come punto di partenza per determinare esigenze, obiettivi e finalità. Tra le considerazioni da fare ci sono le dimensioni dell'edificio, il numero di stanze, il modo in cui verrà utilizzato lo spazio e anche chi lo utilizzerà. Queste informazioni vengono generalmente raccolte in un foglio di calcolo che elenca ogni stanza, le informazioni critiche relative a tali spazi e la metratura approssimativa di ciascuna area.
- Progettazione schematica: I progetti schematici sono disegni o schizzi utilizzati per identificare spazi, forme e modelli. Naturalmente non tutte le parti di un progetto di costruzione possono essere disegnate, ma quelle che possono esserlo rientrano in questo tipo di progettazione. I disegni annotano materiali, colori e texture. Questi schizzi possono anche riportare le planimetrie, la collocazione di strutture come gli ascensori e così via.
Le 5 fasi della gestione dei progetti edilizi
Le cinque fasi del processo di gestione della costruzione rispecchiano quelle del PM tradizionale: l'avvio del progetto, la pianificazione, l'esecuzione, il monitoraggio e, una volta che il team ha raggiunto tutti gli obiettivi di completamento, la chiusura del progetto.
1. Avvio
Prima di iniziare il progetto,项目经理deve sviluppare e valutare il business case per determinare se il progetto sia fattibile e valga la pena intraprenderlo. Agli stakeholder può essere chiesto di fare la propria due diligence e condurre test di fattibilità, se necessario. Quando tutte le parti sono d'accordo a procedere con il progetto, il project manager scrive una carta del progetto o un documento di avvio del progetto (PID), che include sia le esigenze aziendali che il business case.
2. Pianificazione
Successivamente, il team di progetto sviluppa una roadmap per tutti i soggetti coinvolti. Questo include il piano di gestione del progetto (PMP), un documento formale e approvato creato dal project manager per guidare l'esecuzione e il controllo, oltre a stabilire le linee di base per l'ambito, i costi e la tempistica. È inoltre possibile aspettarsi di vedere questi documenti nella fase di pianificazione:
- Dichiarazione dell'ambito e documentazione dell'ambito: Questo definisce le esigenze di business del progetto, i benefici, gli obiettivi, i deliverable e le tappe fondamentali.
Struttura di ripartizione del lavoro (WBS): Questo documento suddivide l'ambito del progetto in parti visive e gestibili.
Piano di comunicazione: Delinea tutti gli aspetti della comunicazione, dagli obiettivi, ai ruoli, agli strumenti e ai metodi. Il piano di comunicazione crea un quadro comune su cui tutti possono lavorare per evitare incomprensioni o conflitti.
Piano di gestione del rischio: Questo aiuta i project manager a identificare in anticipo i rischi, tra cui le stime dei tempi e dei costi che potrebbero non essere rispettate, i potenziali tagli al budget, lo spostamento dei requisiti e la carenza di risorse impegnate.
3. Esecuzione
Ora inizia il lavoro. In genere, tutte le parti organizzano una riunione di avvio, quindi il team di progetto inizia il lavoro cruciale di assegnazione delle risorse, implementazione dei piani di gestione del progetto, creazione di sistemi di tracciamento, completamento dei compiti, aggiornamento del calendario del progetto e, se necessario, modifica del piano di progetto.
4. Prestazioni e monitoraggio
La fase di monitoraggio spesso avviene in concomitanza con la fase di esecuzione. Questa fase è necessaria per misurare i progressi e le prestazioni e per garantire che le voci siano in linea con il piano generale di gestione del progetto.
5. Chiusura
Questa fase finale segna il completamento del progetto. Per segnare la conclusione, i project manager possono tenere una riunione post-mortem per discutere quali parti del progetto hanno raggiunto e non raggiunto gli obiettivi. Il team di progetto crea quindi un elenco di attività in sospeso, esegue un bilancio finale ed emette un rapporto sul progetto.
Approfondisci la conoscenza delle fasi della gestione dei progetti.
Consigli degli esperti per i nuovi responsabili di progetti edilizi
La gestione di progetti edilizi può essere scoraggiante per i nuovi manager. Dall'esperienza pratica all'incoraggiamento della comunicazione, fino all'impegno nella formazione continua, abbiamo raccolto alcuni dei migliori consigli degli esperti nel settore.
Ecco alcuni suggerimenti di sei esperti di gestione delle costruzioni:
“Il mio più grande consiglio: Non smettere mai di imparare. Questo è stato uno dei motivi principali per cui abbiamo creato Construction Junkie. Il settore delle costruzioni può ancora fare alcune delle stesse cose che abbiamo fatto per decenni, ma c'è sempre spazio per i miglioramenti e le cose dovrebbero sempre migliorare. Basti pensare ai progressi che si stanno facendo in questo momento nel campo del calcestruzzo. Il calcestruzzo è stato usato per secoli, ma ora gli scienziati stanno trovando soluzioni per fare in modo che possa far sparire eventuali crepe e altri stanno studiando modi per rendere il calcestruzzo permeabile abbastanza resistente per il calcestruzzo pesante. Se smettiamo di imparare, anche il progresso si ferma”.
- Shane Hedmond, redattore capo diConstructionJunkie.com
Le fasi della gestione dei progetti edilizi
La gestione edilizia inizia con la fase di progettazione, quindi segue la pre-costruzione e l'appalto. Da lì, il team completa la costruzione e la messa in funzione. Una volta che il proprietario prende possesso dell'edificio e si assicura che sia conforme alle specifiche, il progetto viene chiuso.
Ecco le fasi di un progetto edilizio:
1. Progettazione
È la prima fase di un progetto edilizio e, una volta completata, segna l'inizio della procedura di appalto. Nei contratti design-bid-build, il proprietario sceglie l'appaltatore in base ai progetti completati.
In questa fase, un architetto o un ingegnere valuta innanzitutto la fattibilità del progetto in base alle normative e ai codici dell'edificio, nonché al numero di stanze, alle dimensioni dell'edificio e alla quantità di spazio. Quindi crea progetti o schizzi schematici, ricercando il tipo di attrezzature e materiali necessari e il loro costo.
2. Pre-costruzione
La gara d'appalto è terminata e il proprietario ha scelto l'appaltatore. L'appaltatore viene quindi abbinato al team di progetto, che comprende un amministratore del contratto, un project manager, un ingegnere di campo e un supervisore. Poi il team prepara il sito per la costruzione. Eseguono un esame del sito, analizzano il terreno e identificano eventuali situazioni inaspettate, come le sfide ambientali.
3. Approvvigionamento
Il团队di progetto acquista le attrezzature我马teriali e la manodopera necessari. In altre parole, la fase di approvvigionamento è quella in cui il team acquista tutto ciò di cui ha bisogno per completare il progetto. La complessità di questa fase dipende dalle dimensioni del progetto e dell'azienda. Le grandi imprese di costruzione nazionali hanno solitamente reparti di approvvigionamento che assumono manodopera e acquistano materiali per centinaia di progetti contemporaneamente. D'altro canto, per i progetti più piccoli, il sovrintendente può acquistare quantità limitate di materiali da forniture edili locali o assumere un operaio locale.
4. Costruzione
Per dare il via alla fase di costruzione, il sovrintendente organizzerà una riunione con i subappaltatori e i fornitori di materiali per stabilire le regole di base della collaborazione. Poi il team deve prepararsi a iniziare la costruzione, completando attività come l'allestimento di strutture di stoccaggio temporaneo, la messa in sicurezza del sito, lo sviluppo di un piano di movimentazione dei materiali, la definizione di programmi di sicurezza e altro ancora. Dopodiché, il team inizia la costruzione.
5. Messa in servizio
Una volta completata la costruzione, inizia la fase di messa in servizio. Il processo di messa in servizio si articola in due parti. Innanzitutto, il team di progetto deve testare i sistemi e le apparecchiature per assicurarsi che tutto funzioni correttamente prima di consegnare l'edificio al proprietario. Poi il team deve addestrare il personale del proprietario al funzionamento e alla manutenzione dei sistemi nel nuovo edificio.
6. Occupazione del proprietario
Quando il proprietario si trasferisce nel nuovo edificio, inizia il periodo di garanzia. In questo modo si garantisce che tutti i materiali, le attrezzature e la qualità dell'edificio soddisfino le aspettative delineate nel contratto. Esistono due tipi di garanzie: garanzie esplicite (scritte e incluse nel contratto) e garanzie implicite (stabilite o richieste dalla legge).
7. Chiusura del progetto
Questa fase finale chiude le questioni in sospeso. Il team completa formalmente tutti gli obblighi contrattuali rimanenti per terminare il progetto. Possono creare un elenco di attività che non sono state portate a termine e possono condurre una revisione post-progetto, documentare le lezioni apprese, archiviare i documenti del progetto o preparare un rapporto di completamento del progetto.
Come fare il budget per la gestione dei progetti edilizi
I project manager devono sempre pensare al denaro. Dalla stima del budget prima ancora dell'inizio del progetto all'assunzione e al pagamento degli appaltatori, la gestione finanziaria è una delle parti più importanti di un progetto di successo.
Ecco cosa c'è da sapere sulle questioni di denaro nell'edilizia:
1. Prezzi e contratti di costruzione
Esistono diverse opzioni per il pagamento degli appaltatori e per la definizione dei prezzi nei contratti. Nel processo di gara d'appalto, gli appaltatori presentano la loro offerta per lavorare al progetto. Le offerte sono presentate su base forfettaria o unitaria, a seconda di quanto specificato dal proprietario. Un'offerta forfettaria si riferisce al prezzo totale del lavoro dell'appaltatore. L'offerta a prezzo unitario viene utilizzata nei progetti in cui l'importo della manodopera e dei materiali è incerto.
Invece di indire码头d 'appalto alcuni proprietari privati scelgono di assegnare i contratti a uno o più appaltatori selezionati con contratti negoziati, che offrono maggiore flessibilità nella determinazione dei prezzi. I contratti negoziati di solito richiedono il rimborso dei costi diretti del progetto più il compenso del contraente determinato da uno di questi metodi: costo più percentuale fissa, costo più canone fisso, costo più canone variabile, preventivo obiettivo o prezzo o costo massimo garantito.
2. Stima dei costi e budgeting
Una stima dei costi viene preparata per presentare un'offerta per un progetto di costruzione e viene utilizzata per stabilire un budget per il progetto una volta vinto. Il processo comprende la determinazione dei costi stimati per l'edificio, i prezzi unitari e le stime forfettarie, i cantieri e le spese generali, le procedure di gara e i costi della manodopera. Le stime dei costi sono talvolta preparate da un professionista, come uno stimatore edile o un capo stimatore. Anche se il project manager non è l'unico responsabile della stima dei costi, è comunque necessario che acquisisca familiarità con il processo per comprendere la portata del progetto.
3. Monitoraggio del controllo dei costi
All'inizio del progetto, i project manager devono creare rapidamente un processo per monitorare i costi del progetto. Quanto prima inizia la fase di monitoraggio dei costi, tanto più velocemente i project manager saranno in grado di identificare i punti critici. Ad esempio, se un elemento è significativamente più costoso del preventivo, il project manager deve identificare il motivo della differenza e verificare se l'aumento dei costi incide su altri elementi del budget.
4. Piano di miglioramento del capitale (CIP)
Un Piano di miglioramento del capitale (o Programma) è un piano da quattro a dieci anni che identifica i progetti di capitale e gli acquisti di attrezzature, fornisce un calendario e identifica le opzioni per il finanziamento del piano. Il piano collega un ente governativo, un piano strategico e il bilancio annuale dell'ente. Un CIP comprende un elenco di tutti i progetti o attrezzature da acquistare, i progetti classificati in ordine di preferenza, il piano di finanziamento dei progetti, i programmi per la fase di costruzione del progetto, la giustificazione del progetto e la spiegazione delle spese.
5. Contabilità del progetto
Il project manager e/o l'ufficio contabile dell'agenzia dovranno sviluppare il budget del progetto per l'anno fiscale, registrare e riportare le spese, esaminare e pagare le fatture degli appaltatori e gestire il flusso di cassa. Dai materiali alla manodopera, i costi dei progetti edilizi sono molteplici. I costi sono diretti (manodopera, materiali, subappalti e terreni) o indiretti (manodopera indiretta, supervisione, strumenti, attrezzature, forniture, assicurazioni e costi di supporto).
Il team di progetto e il reparto contabilità potrebbero dover collaborare strettamente per gestire le fatture degli appaltatori. Il team di progetto esamina le fatture per assicurarsi che il lavoro sia stato completato correttamente, quindi il reparto contabilità si assicura che le fatture siano ammissibili dal punto di vista contrattuale e che i prezzi siano coerenti con il contratto.
Organizzazione e programmazione di un progetto edilizio
Può essere difficile tenere traccia dei documenti necessari in un progetto di costruzione, come le richieste di offerta (RFP), i contratti, le fatture e i progetti. Poiché i progetti edilizi sono così grandi e complessi, l'organizzazione e la programmazione efficienti sono fondamentali.
Strategie organizzative per la gestione dei progetti edilizi
In qualsiasi progetto di costruzione è necessario organizzare e gestire diversi flussi di informazioni, dalla gestione dei registri e dei contratti alla pianificazione degli appalti e all'organizzazione quotidiana.
Di seguito abbiamo illustrato alcune strategie organizzative comuni:
Gestione dei documenti: La gestione dei documenti controlla la distribuzione, l'archiviazione e il recupero dei documenti del progetto, sia cartacei che elettronici, in modo sicuro e protetto. I project manager devono assicurarsi che tutti i documenti in entrata e in uscita siano trasmessi attraverso lo specialista della gestione dei documenti, che utilizza un software per tenere traccia dei documenti (questo metodo creerà anche una biblioteca centrale di tutti i documenti e le informazioni del progetto).
Gestione dei contratti: È importante definire chiaramente i ruoli e le responsabilità dei membri del team di progetto che gestiscono il progetto e del personale responsabile della gestione dei contratti e dei documenti. Il piano di gestione dei contratti è progettato per definire le aspettative e le procedure in merito, indicando chi ha l'autorità di dirigere e approvare il lavoro degli appaltatori, come viene monitorato e rendicontato il lavoro degli appaltatori, come vengono pagati e approvati, come vengono modificati i contratti, quali audit finanziari sono necessari, ecc.
Pianificazione dell’approvvigionamento contratti: I project manager devono anche assicurarsi che le attività di approvvigionamento si adattino al piano del progetto. Alcuni dei compiti che devono gestire comprendono:
- Definizione del prezzo contrattuale previsto
- Creazione dell'ambito di lavoro (SOW) per ogni contratto
- Standardizzazione dei documenti di approvvigionamento e di qualsiasi altro documento necessario
- Aggiunta di date di completamento ai contratti che si allineino al calendario del progetto
Piano ed elenco di messa in servizio: Il piano e l'elenco di messa in servizio devono essere avviati fin dalle prime fasi di progettazione e aggiornati costantemente con il progredire del progetto. Il piano di messa in servizio è concepito per fornire indicazioni sul processo di messa in servizio durante la costruzione; per risolvere le questioni relative alla programmazione, ai ruoli e alle responsabilità; e per contribuire alla stesura dei report, alle approvazioni e al coordinamento. È un processo sistematico per garantire che gli edifici funzionino secondo il progetto e i requisiti operativi del proprietario.
Processo di controllo del progetto: Il processo di controllo del progetto traccia egestisce l'ambito, i costi e il calendario di un progetto di costruzione. Gli obiettivi di questo processo sono: stabilire un riferimento, monitorare le prestazioni rispetto al riferimento, prevedere le prestazioni al completamento e confrontarle col riferimento, identificare le modifiche e monitorare gli effetti sul riferimento.
Definizione dei requisiti di progetto: Conosciuto anche come dichiarazione di lavoro, questo documento descrive in dettaglio i risultati del progetto. Nella definizione dei requisiti di progetto (PRD), il project manager spiega l'ambito del lavoro e ciò che il progetto realizzerà. Aiuta gli stakeholder, i membri del team e le parti esterne a comprendere l'obiettivo del progetto e funge da registro delle aspettative iniziali.
Disegni As-Built: Conosciuti anche come disegni di registrazione, sono disegni modificati presentati da un appaltatore alla fine di un progetto. Riflettono tutte le modifiche apportate ai disegni di lavoro durante il processo di costruzione e mostrano le dimensioni, la geometria e la posizione di tutti gli elementi inclusi nel contratto. I disegni As-built forniscono una rapida visione del progetto esistente e catturano le deviazioni dai documenti originali.
Documentazione giornaliera: Il mantenimento di diari, registri e rapporti giornalieri sulle attività del progetto funge da guida di riferimento al termine dei lavori e può mitigare eventuali danni. Questo tipo di documentazione può mostrare come sono state date risposte alle domande, come sono stati risolti i problemi e traccia eventuali condizioni insolite in un determinato giorno. Tenendo questi registri giornalieri, si lascia una traccia cartacea per tutto il progetto, nel caso in cui in seguito qualcosa vada storto.
Infine, vengono creati i disegni di lavoro. Si tratta delle specifiche e delle illustrazioni finali del progetto che i costruttori utilizzano per la costruzione e che gli appaltatori aggiungono alle loro offerte.
Strategie di programmazione per la gestione dei progetti edilizi
Organizza i documenti in modo da dare priorità alle informazioni necessarie per costruire il programma del progetto. Un programma ben definito aiuta a pianificare, identificare i rischi potenziali, prevedere i flussi di cassa e valutare i requisiti di risorse.
Di seguito abbiamo illustrato alcune tecniche di programmazione fondamentali e avanzate:
- Diagrammi di Gantt: Un diagramma di Gantt è il modo più semplice per creare un programma di costruzione. Consente di visualizzare la sequenza temporale del progetto trasformando i nomi delle attività, le date, le durate e le date di fine in grafici a barre orizzontali a cascata.Approfondisci la tua conoscenza sulla creazione e sull’utilizzo dei diagrammi di Gantt in Smartsheet.
- Programmazione a percorso critico: La tecnica di programmazione più utilizzata è il metodo del percorso critico. Questo metodo calcola il tempo minimo di completamento del progetto e le date di inizio e fine di tutte le attività del progetto. Identifica le attività critiche che, se ritardate, ritarderanno l'intero progetto. Il metodo del percorso critico aiuta a ridurre le tempistiche, a gestire le risorse e a confrontare la pianificazione con la realtà. Per saperne di più, leggi la nostraGuida definitiva al metodo del percorso critico.
- Line of Balance:, tecnica di pianificazione e稍adatta体育r i lavori ripetitivi e viene spesso impiegata nella costruzione di strade. È un processo di controllo della gestione per raccogliere, misurare e presentare i fatti relativi al tempo, tutti misurati rispetto a un piano specifico. Con una pianificazione di tipo Line of Balance, è necessario allocare le risorse per ogni fase, in modo da assicurarsi che la fase successiva non subisca ritardi.
- Q Scheduling: Questa forma di pianificazione della costruzione riguarda la sequenza delle attività, le relazioni tra i compiti e il costo totale della conclusione del progetto. Include l'intero cantiere e impedisce che due attività concorrenti si svolgano contemporaneamente nello stesso luogo. Sebbene questa tecnica sia la più vicina alla realtà, richiede un software speciale e può richiedere un maggiore impegno da parte del project manager per valutare le analisi dei costi per le diverse alternative di pianificazione generate.
Quali sono i rischi di un progetto edilizio?
I progetti edilizi sono sempre in evoluzione e l'incertezza può generare conflitti nei team di progetto. I Project manager dei progetti edilizi sono responsabili della risoluzione delle controversie, dell'identificazione e della riduzione dei rischi e della comprensione delle ramificazioni legali.
Ecco cosa dovrebbero sapere i project manager dei progetti edilizi:
Come risolvere le controversie
In qualsiasi progetto sorgono inevitabilmente dei conflitti. È compito del project manager risolvere le controversie, in modo che il team possa rimanere produttivo e lavorare bene insieme. I possibili conflitti in un progetto possono includere scarsa comunicazione, mancanza di chiarezza, conflitti di interesse, risorse limitate o lotte di potere. Anche se ogni conflitto è diverso, ci sono diverse strategie di risoluzione che si possono utilizzare:
- Mediazione: Per risolvere le controversie tra le due parti verrà assunto un mediatore terzo. Questa strategia è la più economica e quella che richiede meno tempo.
- Mini-processo: Si svolge un mini-processo in un ambiente informale con un consulente o un avvocato che deve essere pagato. L'accordo non è vincolante e può essere interrotto. Un mini-processo richiede più tempo e più denaro della mediazione.
- Arbitrato: L'arbitrato è il modo più costoso e lungo per risolvere un conflitto. Ciascuna parte è rappresentata da un avvocato, mentre vengono presentati i testimoni e le prove. In seguito, l'arbitro si pronuncia e la sua decisione finale costituisce un accordo vincolante.
Come creare un piano di gestione del rischio
Concentrandosi sulla prevenzione, i project manager possono dedicare meno tempo a gestire i problemi spontanei e più tempo a ridurne l'impatto. Un piano di gestione dei rischi è utilizzato per gestire tutti i rischi del progetto, definisce i ruoli del personale del progetto nella gestione dei rischi, identifica i rischi potenziali e li categorizza in termini di probabilità e impatto.
Comprendere i principi giuridici
Quando i project manager devono negoziare i contratti, occuparsi dei requisiti di autorizzazione delle giurisdizioni, acquistare assicurazioni e gestire la sicurezza del cantiere, la comprensione dei principi legali può far risparmiare tempo e denaro. Esistono diverse aree di responsabilità nella gestione delle costruzioni. Si potrebbe presentare un reclamo per mancata individuazione di un lavoro difettoso se un'offerta supera le stime, se ci sono spese generali estese o se il progetto subisce ritardi. La maggior parte delle polizze di responsabilità professionale non copre alcun aspetto della lavorazione difettosa (come la fabbricazione o l'installazione) o i rischi economici, quindi i project manager devono assicurarsi di avere la copertura appropriata e fare tutto il possibile per evitare responsabilità e reclami.
Come preparare un piano di controllo della qualità
Un piano di controllo della qualità assicura che l'edificio abbia soddisfatto uno standard specifico. Il controllo di qualità è l'ultima fase che un progetto affronta prima di essere consegnato al proprietario e consiste in una serie di sistemi e procedure per garantire che il progetto soddisfi gli standard più elevati. I project manager dovranno valutare come testare la qualità, creare un processo graduale per la verifica del progetto e rivedere il piano per individuare nuove aree problematiche. Dovranno inoltre conoscere la gestione e i codici di sicurezza, i codici di costruzione e i codici di conformità, per poi includere questi aspetti nel piano.
Come prevedere e affrontare gli impatti ambientali e di quartiere delle costruzioni
I responsabili dei progetti edilizi possono pianificare licenze, permessi e regolamenti locali, ma alcuni ostacoli imprevisti sono inevitabili. Di seguito abbiamo illustrato come affrontare problemi come l'eccesso di fango, la vegetazione, le specie in via di estinzione e i manufatti culturali.
Polvere e fango: Condizioni di eccessiva polverosità possono derivare dalla semplice circolazione dei veicoli da cantiere, molto meno dallo spostamento della terra da un punto all'altro. Poiché l'aumento del particolato può disturbare le attività e le abitazioni vicine, i proprietari dei progetti edilizi farebbero bene a controllare la quantità delle polveri. Un modo semplice per farlo è guidare un camion con acqua attraverso il sito e spruzzare l'area. Tuttavia, questo crea fango, che può diffondersi nelle aree circostanti attraverso i veicoli utilizzati nella costruzione. Per contrastare questo inconveniente, i proprietari del progetto dovrebbero dotarsi di una spazzatrice per pulire le strade.
Inquinamento delle acque durante violenti eventi meteorologici: I progetti edilizi possono introdurre elementi estranei nel terreno circostante. In caso di forti temporali o tempeste, il deflusso può trasportare questi potenziali inquinanti nei corsi d'acqua, nei fiumi, nei laghi, nelle falde acquifere, nelle zone umide o fino alla costa.
Specie in pericolo: Se nel cantiere viene trovata una specie a rischio, il cantiere deve cessare le attività per il tempo necessario alle autorità per valutare la situazione. Una volta presa la decisione, l'appaltatore mette in atto la procedura corretta per non disturbare la specie.
Vegetazione: Gli animali non sono le uniche entità protette; anche gli alberi e la vegetazione di un cantiere potrebbero essere soggetti a tutele ambientali. Il project manager edile potrebbe dover designare una zona sicura per la crescita, magari con una recinzione o un nastro di sicurezza.
Zone umide:索诺勒区umide交易Le aree稍protette degli Stati Uniti. Gli appaltatori e i costruttori devono essere particolarmente attenti a evitare che contaminanti o materiali non regolamentati entrino in queste zone tutelate.
Manufatti storici o culturali:,年青一代classificazione riguardare punte di freccia, frammenti di ceramica, antichi utensili, ossa e altro ancora. Se vengono trovati manufatti nel cantiere, tutti i lavori devono essere interrotti fino a quando i pezzi non possono essere studiati e rimossi.
Opportunità di formazione per la gestione dei progetti edilizi
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Come gestire i progetti di edilizia sostenibile
I project manager che supervisionano progetti di edilizia sostenibile devono comprendere l'impatto sull'ambiente, assicurarsi di smaltire correttamente i rifiuti e utilizzare materiali sostenibili e metodi di costruzione efficienti. Devono inoltre comprendere le questioni ambientali e gli standard di conformità specifici dell'area.
La bioedilizia si concentra sulla realizzazione di strutture più efficienti dal punto di vista energetico ed ecocompatibili e rappresenta un'area di crescita enorme nel settore dell’edilizia. Il terminebioediliziasi riferisce allo sforzo di garantire che sia la struttura vera e propria che il processo di costruzione siano responsabili dal punto di vista ambientale. Molti project manager di bioedilizia devono avere una conoscenza pratica dei requisiti di documentazione per la Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).
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